Marrakech ou Marseille : où investir vraiment quand on a de l’épargne de côté ?

Le ticket d’entrée dépend du bien, pas du pays

À Marrakech, 75 000 ou 80 000 € peuvent être une enveloppe de recherche, mais ce n’est ni un minimum officiel ni la garantie de trouver un logement adapté à la location. Quartier, titre, état, charges, frais d’acquisition, ameublement et éventuelles autorisations changent le calcul. Un bien moins cher mais difficile à louer ou à revendre peut coûter davantage à la fin.

En France, un studio ou un petit appartement peut coûter bien moins qu’à Paris dans certaines villes. Cela ne prouve pas qu’un T2 correct et rentable soit disponible partout pour 40 000 à 60 000 €. J’examinerais les ventes comparables dans la base DVF, puis le bien, la copropriété, les travaux et sa performance énergétique avant de définir mon budget total.

Pourquoi Marrakech attire, sans dénigrer la France

Pour beaucoup d’investisseurs, Marrakech réunit un attachement personnel, l’envie d’y séjourner et la possibilité d’un revenu locatif. Ce mélange compte : un achat plaisir peut être un bon choix de vie, à condition de ne pas le présenter comme un rendement démontré.

Les réseaux sociaux opposent volontiers fiscalité française et promesses de gains ailleurs. Je ne reprends ni le chiffre selon lequel plus de 80 % de l’épargne française serait dans l’immobilier, ni l’idée que ce discours répondrait à une stratégie organisée : je n’ai pas trouvé de source solide pour ces affirmations. Un investissement français mérite le même examen chiffré qu’un investissement marocain.

Marrakech : un marché à lire quartier par quartier

Je ne peux pas écrire que les prix ont simplement « explosé » ou que le marché est définitivement « stabilisé ». L’indice ANCFCC–Bank Al-Maghrib relève, au premier trimestre 2026, une baisse trimestrielle de 1,5 % des prix à Marrakech et une diminution de 51,5 % du nombre de transactions par rapport au trimestre précédent. Ce sont des mouvements d’un trimestre, non une prévision pour l’année ou pour un programme neuf particulier.

Le terrain de Guéliz annoncé à 1 à 1,5 million d’euros pour 500 m² et la hausse des coûts de construction du brouillon n’étaient accompagnés d’aucun acte, devis ou série vérifiable. Je les retire. Pour un projet donné, je demanderais des comparables récents, le titre et les autorisations, le détail des prestations et le prix final au mètre carré avant de parler de valeur.

Airbnb ou location longue durée : faire deux comptes séparés

Une hausse de l’offre de courte durée peut exercer une pression sur les prix par nuit et sur le taux d’occupation. Je n’ai cependant pas trouvé de série publique assez précise pour affirmer que l’Airbnb serait saturé à Marrakech ou que le rendement net de la longue durée l’aurait rejoint. Ces deux thèses doivent être testées sur le quartier et le type de bien visés.

Exemple purement arithmétique : 80 € la nuit à 50 % d’occupation donnent 14 600 € de recettes annuelles brutes, tandis que 700 € mensuels donnent 8 400 € bruts en bail annuel. Le premier montant perdra commissions, ménage, gestion, consommations, entretien et jours indisponibles ; le second subira aussi charges, entretien, vacance et fiscalité. Il faut vérifier les règles applicables à la location touristique et comparer des revenus nets après coûts sur un même investissement total.

Si je ne viens que deux semaines par an, je calculerais aussi le coût de mes séjours ailleurs. L’usage personnel peut réduire les nuits louables ; il ne rend pas automatiquement le meublé touristique moins intéressant pour tout le monde.

Marseille : des écarts de prix, mais aucune rentabilité automatique

Marseille est un terrain de comparaison utile parce que les prix varient fortement selon les rues et les arrondissements. Les données notariales permettent d’étudier les ventes, et l’observatoire local des loyers aide à tester le loyer envisagé. Un prix faible peut aussi signaler des travaux importants, un bâtiment dégradé, des charges élevées ou un risque de vacance.

Je n’ai pas pu vérifier l’histoire du T3 de 50 m² acheté 77 000 €, loué 800 € et demandé par cent candidats en trois jours. Elle ne doit pas servir de preuve d’un rendement typique. Même avec ces deux premiers nombres, 9 600 € de loyers annuels divisés par 77 000 € donnent 12,5 % bruts sur le prix seul, avant frais d’achat, travaux, charges, impôts et vacance. Dire « 8 à 10 % nets » exige des comptes détaillés que nous n’avons pas.

J’ajouterais en France le diagnostic de performance énergétique : les logements classés G sont progressivement exclus de la location depuis 2025, avec des étapes ultérieures pour F et E. Une rénovation peut changer radicalement la rentabilité d’un bien d’entrée de gamme.

La donnée française aide, mais ne remplace pas la visite

En France, la base publique DVF donne les prix et dates de ventes enregistrées sur cinq ans ; les notaires et observatoires de loyers fournissent d’autres points de comparaison. Elle ne dit pas à elle seule l’état intérieur, les travaux votés ni le loyer réalisable d’un appartement précis.

Au Maroc, l’indice ANCFCC donne des tendances nationales et par grandes villes, mais une estimation de rue ou de résidence demande souvent davantage d’enquête locale. Dans les deux pays, je veux des ventes comparables, des annonces réellement louées si disponibles, une visite et des documents vérifiés. L’absence de données fines appelle plus de prudence, pas un chiffre inventé.

Fiscalité française : distinguer les régimes et la revente

La location meublée de longue durée peut relever du micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes sous conditions et dans la limite des seuils applicables en 2026. Cet abattement réduit la base imposable : il ne veut pas dire que la moitié des loyers reste nette ni que l’impôt est nul. Un meublé de tourisme non classé relève d’autres seuils et d’un abattement de 30 %. Au régime réel, charges et amortissements peuvent modifier le résultat fiscal, mais les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors d’une revente soumise aux règles nouvelles.

La SCI n’est pas un palier automatique à franchir au-delà d’un plafond LMNP. Une SCI qui loue habituellement en meublé exerce une activité commerciale et peut être soumise à l’impôt sur les sociétés, avec des conséquences comptables et fiscales différentes. Le choix du montage dépend des associés, du financement, de la location et de la revente : il faut le chiffrer avec un professionnel.

Visale, proposée par Action Logement, est gratuite pour un bailleur éligible et couvre certains impayés sous conditions de locataire, de logement et de loyer. Ce n’est ni une garantie publique accessible à tous ni une preuve de conformité à des principes religieux. Pour un résident fiscal belge ou d’un autre pays, il faut en plus vérifier les obligations dans le pays de résidence et la convention applicable.